今年,由於新的房產不斷竣工,未售出的房屋供大於求,美國房價持續不斷的下滑,有些想買房子的人紛紛利用星期假日開始看房子,尋找好的地點,優質的房屋。現在買房子是很好談贈品的時候,有些賣方為了降價求賣,不惜提出一些贈品例如,買房子送平面電視,送沙發,送汽車做為促銷策略。
不過,許多經濟學家皆表示,今年還不是購屋的谷底,專家的建議是您在美國購屋的前一年,最好有個完整的財務安排和規劃,到時才不會措手不及。例如,若您估計明年是房價谷底,要買美國房子,今年就應該把$$$規劃好,區域找好。話說二十年前,美國房地產還沒起飛,那時買美國房子非常的便宜,反觀買台灣房地產卻是十分昂貴,當時有些有遠見的台灣人看準了美國房市的前景就來美國購產,撿便宜。那時景象是許多台灣人是一打一打的買美國房地產,後來美國房市果然飆漲,那些利用房地產致富的台灣人,如今搖身變成即使在美國社會也可以稱他們為為十分富有的人。(我們家當年若有如此精明的長輩,相信我現在可能在某個海灘別墅做臉中。唉,嘆氣中...)
我們在美國買房子考量,通常有以下幾個因素:
1.房屋地點的考量與上班場所的距離
2.房屋結構
3.學區
4.鄰居組成份子
5.房屋稅率
6.房屋的價格是否合理?將來有沒有增值潛力?
7.未來要賣這個房子有沒有脫手上的困難?
8.我是否負擔得起?
9.交通
對一個平凡的家庭或中產階級而言,以上各點,最重要的是第8 點,這點是很多人都明知它很重要卻在買房子的關頭忽略到的,我見過有些家庭年收入$100,000買了個$1000,000左右的房子,生活過得很吃緊,天天生活處在壓力當中,從外表上看來,他們住大房子應該生活很美滿,實際上他們每年要繳的稅很高,維護房子的費用也很高,買這個大房子的決策是不適合他們家的。另外一點,因為房子太大,也不是那麼好賣,所以整個購屋計畫來說,無疑的是個失敗的決策。
美國買房子優先要考慮的因素之一是『區域』。相信再笨的人也不會選治安差卻便宜的要命的房子作為安家立命之所。比方說我住的這個學區是illinois學區最好的地方,治安好,鄰居素質高,你就不用煩惱走在路上會有人從你後方搶你錢包。我的鄰居有很多是在美國前30大企業上班的高級知識份子,公司的CEO,學校DIRECTOR。大家平日相處十分融洽,美國好區就是這樣,鄰居多半不會有很傷腦筋的怪叔叔出現。但是美國的壞區就真的很可怕,這部分就不詳述了,請自行看警匪片。
初步選定了區域及幾家喜歡的房子,建議你再一次去看房子時,可以帶個房屋檢查鑑定師home inspection 去幫你鑑定看這個房子有沒有什麼問題(這個鑑定費是買方要付的),另外如果你住的地方是比較靠美國南邊的州,可以請賣方找人為房子做個白蟻檢查(termite inspection),這個錢不用你付,通常是賣方要付的,但是當你做完房屋檢查後,還是選不出想要的房子,家裡的人意見很多怎麼辦?建議你可以用財務的角度去做選擇,首先你應該瞭解的是,成本在哪裡?為了買房子而飽受精神壓力的人,大部分都是沒把成本算好的人。下面我寫了個例子教大家算出你為這個房子付出去的利息要怎樣算?(這是個簡單的手算法,不需要用EXCEL來算)
計算買了這間房子每期我應要繳多少錢? 及我一共要為這個房子負擔多少利息出去?
EX: Yoowin買了一間 $400,000中古屋. 這間房子需要付 20%頭期款,貸款是30年,利率是 9%
若我打算買這間房子,這30年內我一共需支付多少利息給銀行?
Yoowin bought a home for $400,000. She made a 20% down payment. The 9% mortgage is for 30 years. What are Yoowin's monthly payment and total cost of interest?
Step1. 算出頭期款要付多少 ? $400,000 X 20% = $80,000
Step2. 算出需要向銀行貸款多少? (房屋的要價 - 頭期款就是你需要向銀行貸款的金額)
$400,000 - 80,000 = $320,000( amount of mortgage)
Step3. 把貸款金額除以1000
$320,000/ 1000 = 320
Step4. 核對以下的表找出table factor
9%和30對過去得到的數字是8.05粉紅色字(求出來的8.05就是table factor of 9% for 30 years per $1,000.)
下面的表要把利率和年數對過去看,找出table factor,比方說我向銀行問到的利息是7%貸款30年,對照表就得到table factor為6.66
Amortization table (mortgage principal and interest per $1,000)
| Term in years |
6.5% |
7% |
7.5% |
8% |
8.5% |
9% |
9.5% |
10% |
| 10 |
11.36 |
11.62 |
11.88 |
12.14 |
12.40 |
12.67 |
12.94 |
13.22 |
| 15 |
8.72 |
8.99 |
9.28 |
9.56 |
9.85 |
10.15 |
10.45 |
10.75 |
| 20 |
7.46 |
7.76 |
8.06 |
8.37 |
8.68 |
9 |
9.33 |
9.66 |
| 25 |
6.76 |
7.07 |
7.39 |
7.72 |
8.06 |
8.40 |
8.74 |
9.09 |
| 30 |
6.33 |
6.66 |
7.00 |
7.34 |
7.69 |
8.05 |
8.41 |
8.78 |
Step5. 算出每期應繳多少貸款? 320 Units X 8.05(table factor) =$2,576
Step6. 30年一共是繳了多少錢? 12 X 30 X $2,576 = $927,360 (30年一共是360期X每期要支付的錢)
Step7. 算出這30年一共要支付多少利息給銀行?
這30年一共繳給銀行的錢Total of all monthly payments $ 927,360 - 向銀行貸的金額Amount of mortgage $320,000 = 這30年總共你支付給銀行的利息Total cost of interest $143,688
知道了你的成本,接下來可以開始比較你買哪間房子花出去的成本比較少,得到的未來經濟效益比較高,做個每月金錢流向表,一般來說,數字告訴你的答案,比任何人還可靠。就這樣講,仲介可能為了做成生意會騙你,一般人也可能因為不瞭解給你個不準確的意見,但是數字不會騙你。數字給的意見比較接近好的抉擇。有人會說這是什麼時代了還用手算?因為網路上有寫好的程式,直接輸入條件就直接告訴你貸款金額為多少,這就像去果菜店買東西,每磅.99的肉,它把你算成每磅2.99,在你無知或不察的情況下,你可能受騙,但是在你了解整個算法,別人要騙你就沒有那麼簡單了,當然你也可以用EXCEL算出房貸,以後有空再來寫這篇
有些人搞不清楚每月應繳的金額裡有本金也有利息,本金和利息,它們是怎樣算出來的?舉我剛才上面的例子,每期我應該繳的貸款是$2,576,這個錢是包含還本金還有利息
利息的公式為: (利息 = 目前本金有多少沒還 X 利率X 期數時間)
所以利息為$320,000 X 9%利率 X 1/12 (time ) = $2,400
每月要繳給銀行的錢為$2,576 - $ 2,400 (給銀行的利息 ) =$ 176 (Principal reduction)
Principal(current) - principal reduction = Balance of principal 本金餘額(就是你還欠銀行多少沒還)
Payment
number
期數 |
Principal
|